Az ingatlan eladásból származó jövedelem adózásakor a következő fogalmakat fontos érteni.
Amikor eladod a lakásodat, az eladási ár a bevétel, de ez nem egyenlő a jövedelemmel. A jövedelem, ahogy erről később részletesen szó lesz, a bevétel és az költségek közti különbség. A személyi jövedelem adó nevében benne is van, hogy adót, jelen esetben az eladott ingatlan esetében adót a jövedelem után kell fizetni.
Ha valakinek több a költsége egy lakás eladásával kapcsolatosan, mint a bevétele, akkor nem származik jövedelme belőle, tehát ingatlan eladás adót sem kell értelemszerűen fizetnie utána.
Adózáskor mindenekelőtt abból kell kiindulni, hogy az eladást megelőzte a szerzés. Ahhoz ugyanis, hogy egy lakást eladjunk, valamikor azt meg kellett szerezni. A szerzésnek több módja van. Jellemzően lehet vásárolni, ajándékba kapni vagy örökölni egy ingatlant.
Nézzünk meg három fogalmat kicsit bővebben!
1. Az értékesített ingatlan szerzésének az időpontja
A törvény fő szabálya szerint a szerzési időpont az a nap, amikor a magánszemély az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz benyújtotta. Öröklés esetén a szerzés időpontja az a nap, amelyen az örökség megnyílik, azaz az örökhagyó halálának a napja.
2. A bevétel
A jövedelem megállapításának első lépése az ingatlan átruházásából származó bevétel meghatározása. Amennyiben eladod, azaz értékesíted az ingatlant, akkor a bevétel az adásvételi szerződésben szereplő eladási ár.
3. A költség
A lakás eladásából származó bevételből levonható költségek a következők. Másképpen úgy is fogalmazhatunk, hogy az adóalap az alábbiakkal csökkenthető :
- A megszerzésre fordított összeg, vagyis vásárlás esetén az ingatlan adásvételi szerződésben szereplő adásvételi érték.
- A megszerzéssel összefüggő más kiadások pl. ügyvédi költség, vagyonszerzési illeték.
- Az értéknövelő beruházások pl. fűtéskorszerűsítés, modernizálás, szigetelés stb. költségei.
- Az ingatlan eladásával kapcsolatos kiadások pl. ingatlanközvetítő díja, home staging díja, ingatlan eladási tanácsadó díja, hirdetési költség, fotózás díja.
Nagyon fontos: a kiadásokat számlával, okirattal kell igazolni.
Lakás eladás utáni adózás 2024 – Jövedelem megállapítása
Jövedelem = Bevétel – Költség
Ingatlan eladás esetén a bevétel és a költség közti különbséget le kell adózni.
Első lépés a jövedelem megállapításakor az úgynevezett számított összeg kiszámítása. A számított összeget úgy kell meghatározni, hogy a bevételt csökkenteni kell a költségekkel.
Nézzünk egy egyszerű példát!
Kis Piroska 2014-ben vásárolt egy lakást. A lakás ára 20 millió forint volt, vagyis ez a megszerzésre fordított összeg. A megszerzésre fordított költsége 1 millió forint volt. Az értéknövelő beruházásokra 4 millió forintot költött. 2024 januárjában 35 millió forintért értékesítette lakását, mely kapcsolódóan 600.000 Ft költsége merült fel .
Mekkora jövedelme származott?
Bevétel: 35.000.000 Ft
Költségek: 20.000.000 + 1.000.000 + 4.000.000 + 600.000 = 25.600.000 Ft
Jövedelem számított összege = Bevétel – Költségek
azaz 35.000.000 – 25.600.000 = 9.400.000 Ft
De a számított jövedelem nem adja meg a választ az adó mértékére, ugyanis figyelembe kell azt venni, hogy a lakás mennyi ideig volt az eladó tulajdonában.
Ingatlan eladás utáni adózás – Hány éve tiéd az ingatlan?
Második lépés a jövedelem megállapításakor tehát az, hogy megvizsgáljuk, mikor került az eladó tulajdonába az eladott ingatlan. Ennek a hivatalos megnevezése a tulajdonban tartás figyelembe vétele.
A fenti kiszámolt un. számított jövedelem összege a törvényben meghatározott feltételekkel és mértékben csökkenthető. Mégpedig a szerzés időpontjától függően. Amennyiben a szerzéstől számított öt éven túl történik az értékesítés, akkor nem kell adózni utána. Oda kell figyelni arra, hogy a szerzés éve nulladik évnek számít.
A fenti példánál maradva megállapíthatjuk, hogy Kis Piroskának nem kell adóznia, azaz nincsen jövedelme (adózás szempontjából), mert öt évnél tovább volt a tulajdonában a lakás értékesítés előtt.
5 éven belül eladott ingatlan adózása 2024
Amennyiben lakásodat vagy házadat 2022-ben adod el, a számított jövedelem összegből a szerzés időpontjától függően a következők szerint meghatározott összeg tekintendő jövedelemnek:
| A szerzés éve | A jövedelem a számított összeg |
| 2024. – 0. év | 100%-a |
| 2023. – 1. év | 100%-a |
| 2022. – 2. év | 90%-a |
| 2020. – 3. év | 60%-a |
| 2019. – 4. év | 30%-a |
| 2018. – 5. év | 0%-a |
Amint az látható az öt éven belül eladott ingatlan adózása táblázatból, a 2019-ben vagy azt megelőzően szerzett ingatlan 2024-ben történő értékesítésekor már nem keletkezik adóköteles jövedelem.
Ingatlan eladás utáni adózás – Adó mértéke
A lakás vagy ház eladásából származó jövedelem után a jelenlegi szabályok alapján 2024-ben 15 százalék személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetni.
